关注物业管理难题系列报道之④建议篇

　　省物业管理条例实施7年多，物管投诉居高不下

　　物业管理条例能否适当修改

　　本报采访业主、物业协会、律师、政府部门等，听听各方怎么说

　　业主大会成立难、物业公司乱收费服务差、设施维修难、物业费收不上来等问题困扰着业主和物业服务企业。据了解，海口市政府热线投诉排名第二位的是物业管理方面的投诉。

　　连日来，南国都市报对一些物业管理集中问题进行了报道，引起社会广泛关注。业主、物业协会、律师、政府部门等各方纷纷认为，《海南省经济特区物业管理条例》(以下简称“条例”)自2011年1月1日起施行，截至今天已经过去7年多时间，我省住宅小区实际情况已经发生很多变化，因此建议条例结合实际情况进行适当修改。

　　南国都市报记者党朝峰

　　建议首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担

　　记者从海口市住建局了解到，目前海口的业委会相比往年有所减少，全市推行物业管理的有1541个小区，但成立业委会的仅仅有290个。

　　采访中，业主对成立业委会意见最大的是在业主大会参与和表决方式上，希望简化业委会成立的程序和条件。

　　“核对身份、联系业主、征集意见，筹备组的工作人员基本上都是热心业主兼职做，能完成这些工作需要时间，所以建议这个尽量延长，同时建议给予业委会成立后委员适当补贴。”相关负责人说。

　　业主们还对成立业委会过程中，物业不配合甚至阻挠，以及没有经费的问题建议进行修改。

　　据了解，今年起施行的《河南省物业管理条例》第二十条规定：新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由县级人民政府承担。

　　“河南这个条例可以说是对成立业委会的有力支持。”采访中一些业主说。

　　另外，针对业委会的违规违法行为该如何进行监管，也是各方希望能在条例中进行明确。

　　海口市住建局物业管理处有关负责人表示，建议由街道办或社区派专职人员，兼任业委会委员，对业委会的工作进行监督。

　　老物业未按规定办理移交

　　建议对其处以罚款

　　“物业服务企业未按照规定办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二十万元罚款；物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。未在规定时间内退出物业管理区域的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。”海口市住保中心相关负责人建议，可以借鉴《河南省物业管理条例》中的这一条规定，这样可以减少很多换物业过程中，老物业不撤离导致的纠纷。

　　建议政府建立

　　物业管理联席会议制度

　　海口市物业管理行业协会相关负责人认为，在各项规定仍未明确的情况下，建议政府部门应加强对小区物业管理事务的重视程度。

　　“建议街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度，联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。”海口市琼山区住保中心相关负责人说。

　　建议明确物业、维保单位

　　对电梯的管理职责

　　电梯故障在小区经常发生。

　　对此，业主们认为，应该在条例中明确物业对电梯的管理职责。

　　“物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患，未立即采取措施，致使乘客滞留电梯轿厢，情节严重的，建议由相关部门给予罚款。电梯维护保养单位接到通知后，未及时抢修导致电梯事故的，也建议给予罚款。电梯达到安全技术规范规定的报废条件，物业服务企业未及时公示并报告业主，未积极协调办理报废事宜的，也应该进行罚款。因电梯事故给他人造成人身、财产损害的，应当承担相应的法律责任。”海口市琼山区住保中心相关负责人说。

　　业委会成立后专项维修资金

　　建议由业主大会自行管理

　　“专项维修资金一直躺在银行账户上，想用时候难提，不用时候收益又低，能不能由小区业主大会决定如何使用？”业主提出这样的疑问。

　　海南瑞来律师事务所陈建建议，专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的，应当在银行设立专项维修资金账户，接受物业管理行政主管部门的监督。

　　此外，专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

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