(省政协委员李德文和长沙智远物业管理有限公司总经理龚成做客红网“两会代表委员”访谈室，畅谈关于修改《湖南省城市住宅区物业管理条例》的建议。)

　　(省政协委员李德文发言。)

　　(长沙智远物业管理有限公司总经理龚成发言。)

　　红网1月12日讯（记者 章尧）“安居才能乐业，物业关乎千家万户，关乎社会和谐。”近年来，湖南省商住小区业主与物业服务企业之间的摩擦不少，纠纷不断，冲突增多，影响社会稳定。针对这种现状，在正在召开的湖南省政协十届二次会议上，省政协委员李德文提出了关于修改《湖南省城市住宅区物业管理条例》（简称条例）的建议。今日下午，省政协委员李德文和长沙智远物业管理有限公司总经理龚成做客红网“两会代表委员”访谈室，畅谈关于修改条例的建议。

　　 条例的实施范围必须修改

　　湖南省政协委员李德文是一位法律工作者，是全国优秀律师、湖南省十佳律师，“在我的工作中，有许多案子是和房地产和物业相关的，我发现《湖南省城市住宅区物业管理条例》与新近颁布的《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的内容存在冲突，不符合上位法规定，与社会现实要求不相适应，地方性法规滞后性开始显现，建议将修改提上议事日程。

　　“《湖南省城市住宅区物业管理条例》的实施范围应该扩大，标题应予修正。”李德文说，城市住宅需要物业管理，商业楼盘也需要物业管理，且与城市住宅不存在本质不同，不应人为地将商务楼盘的物业管理排除在外。

　　小区共有部分的管理必须修改

　　《物权法》规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区共有部分的管理，也是李德文认为应当修改的部分。

　　“专用车位之外，随着私车增多，以公用道路及场地停车现象渐多。这些车位需要管理，收费权如何确定？占用小区公共道路形成的停车区域，可以收费，那么物业公司可以将这部分停车位卖给或租给业主之外的人吗？或者物业公司租给业主使用，是否可以冲减小区物业服务收费？否则，物业公司岂不双重受益？”他认为，这本质上不符合法律关于公用部分权属及收益的规定。目前，有相当部分小区物业公司将公共部分租给业主收费，正常的物管费又没减少，发生冲突后，因无规定，长期对峙，影响小区的治安环境和居住环境。

　　 新条例必须更具操作性

　　访谈中，李德文说：“地方法规和地方规则，更多的是应该带有实际操作性，长沙在地方性的法规和规章里面，如果只定一些原则的话，说实话这种条例的意义不大。为什么？宪法、物权法它都规定了，他规定了以后，实质上我们地方政府之所以要做出条例就是要结合自身的社会经济发展状况，根据物业管理公司和业主相互之间经常产生争执矛盾的焦点，用一些切实可操作的措施来解决。”

　　李德文举例说，按条例规定，要通过业主大会，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，那么，商业小区的入住率达到多少比例后，业主要求才可以成立业主大会？是15%、还是20%亦或30%？实质上，比例的规定，直接影响业主大会能否成立。“比例过高，入住过低，只要楼盘够大，业主大会、业主委员会就难以成立，更不用说解聘物业服务企业。对此，新条例必须予以明确规定。”

　　在访谈中，李德文认为，物业转让中拖欠的前期物业管理费用，目前还有争论，现行的相关法律也没有做出明确规定。将影响物业管理机构的正常运作和业主的正常生活秩序，新制定的条例应明确规定。

　　 新条例应有操作细则

　　今天访谈还邀请到长沙智远物业管理有限公司总经理龚成作为嘉宾参与访谈，他有十多年物业管理从业经验，对于李德文提出的修改建议有许多共鸣。

　　“物业在房产前期介入的问题，这在全国物业管理条例中提到了，但是在湖南省的物管条例中没有提到，而物业前期介入对以后的物业管理有很多好处，新制定的条例应明确规定。龚成说，

　　龚成也希望条例应有操作细则，这是避免矛盾的最好做法。“那样的话，我们在实际工作中，就可能有比较明确的细责，就比较好操作，大家比较清楚，现在有些地方很模糊，可能就出现了一些纠纷，你说不清，我说不清的地方，所以这个东西能够更细化，特别是物业管理中。”龚成说。

　　物业收费不是越便宜越好

　　访谈中，龚成提醒，物业的收费不是越便宜越好。他说，目前，物业管理，小区的智能化水平越来越高，设备一搞就是几千上亿，实际上物业管理真正的水平体现在哪些地方？不光是表面的服务，特别是设备管理这一块，因为这些都有维修基金，用自己的钱来出，“如果在设备上不去保养，可能使用十年就用了五年就坏了。”